As boas condições de uso e conservação de uma Edificação seja ela Vertical ou Horizontal, estão diretamente relacionadas a uma Manutenção Predial.

A partir do momento que uma Edificação é finalizada, inicia-se ali a vida de todos os seus elementos e funções.

A Manutenção Predial pode ser dividida em:
• Manutenção Predial Preventiva
• Manutenção Predial Preditiva
• Manutenção Predial Corretiva

As Manutenções Prediais Preventivas e Preditivas são aquelas Planejadas e de forma Periódica de acordo com a periodicidade necessária para cada serviço e situação.

Já as Manutenções Prediais Corretivas são aquelas que não foram Planejadas e podem ser consideradas Emergenciais. São também aquelas necessárias para reparos devidos à desgastes decorrentes da utilização e do tempo de vida útil ou ainda reparos em falhas executivas.

As Manutenções Planejadas estão divididas em Manutenção Predial Preventiva e Manutenção Predial Preditiva. Mas qual a diferença entre estes dois tipos de Manutenção?

Manutenção Predial Preventiva:
Vamos dar um exemplo de uma Edificação Vertical, ou seja, um Edifício que poderá ser Residencial ou Comercial. Neste Edifício existem as rotinas diárias de limpeza das áreas comuns, bem como as lavagens destas áreas semanalmente ou quinzenalmente conforme sua necessidade; limpeza de rufos e calhas; serviços de jardinagens; inspeções das instalações elétricas com troca de lâmpadas e revisões em quadros de energia periodicamente; lavagens de caixas d’água; serviços de pinturas em geral; serviços de vedações de caixilhos, entre tantos outros necessários.
Ou seja, a Manutenção Predial Preventiva nada mais é do que a rotina de serviços planejada e com periodicidade de execução.

Manutenção Predial Preditiva:
Ainda continuando no exemplo da Edificação Vertical, ou seja, um Edifício. Todo Edifício que possui mais de 04 Pavimentos tem a necessidade de ter um ou mais elevadores os quais exigem manutenções mensais realizadas por empresas especializadas. As manutenções são verificadas através de um Checklist (Lista de Verificação) de Itens necessários para o bom funcionamento dos elevadores.

Além de elevadores, temos outros exemplos como manutenção de Grupo Gerador que pode ser por visita periódica mensal ou trimestral; manutenção de Cabine Primária de Energia com manutenções também variadas de acordo com o contrato e necessidades; manutenção de Aparelhos de Ar Condicionados com visitas mensais geralmente, entre tantos outros serviços necessários. A diferença está que para cada uma destas atividades existe uma empresa responsável com atendimento técnico programado conforme os contratos e que seguem a padrões de monitoramento avaliando as condições de cada equipamento.

As manutenções Preventivas e Preditivas contribuem para uma significativa redução de despesas com Manutenções Corretivas e seu custo faz parte do Planejamento do Orçamento Anual de Despesas de uma Edificação.

Manutenção Predial Corretiva:
A Manutenção Predial Corretiva poderá ser evitada ou prorrogada em alguns casos se existir uma manutenção predial preventiva eficiente.

Existem duas situações distintas para este tipo de Manutenção. A primeira e mais comum são os desgastes naturais que exigem algumas intervenções, vejam alguns exemplos: troca de revestimentos cerâmicos; serviços de impermeabilização, troca de calhas e rufos, entre outros.

Todos passaram por processos de manutenção preventiva, porém, com o passar do tempo pode ocorrer a perda das funções as quais estes itens deveriam garantir. Muitas vezes a manutenção começa a ficar mais cara do que a troca e daí vale a pena fazer a conta.

A outra situação é quando não existem manutenções preventivas e a depreciação ocorre de forma rápida. Um bom exemplo para isto são os caixilhos, os gradis e os portões de ferro. A ferrugem começa a tomar conta e as corrosões são inevitáveis, chegando a muitas vezes não ser possível a recuperação da peça tendo que ser trocada.

Os exemplos também servem para equipamentos em geral e podemos dar como exemplos os equipamentos de ar condicionados que muitas vezes não passam pelas manutenções periódicas e começam a trabalhar forçado até causar a queima de peças provocando uma despesa não esperada.

E existem ainda as situações emergenciais que aparecem de forma inesperada como por exemplo reparos hidráulicos com rompimento de tubulação e conexões entre outros serviços que entram dentro do grupo de Manutenção Corretiva.

Por fim, devemos sempre promover o bem estar das pessoas e garantir a segurança das mesmas em suas moradias e portanto é importante incentivar as manutenções preventivas das Edificações, mantendo-as saudáveis.

Autora: Renata Araujo, Engenheira Civil da REFORPRATIC.

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